中古住宅を購入するとき、多くの方がまず気にするのは「物件価格」ではないでしょうか。しかし実際には、購入価格以外にもさまざまな費用がかかります。資金計画を立てるうえで、これらを把握しておくことはとても重要です。

中古住宅購入時にかかる主な費用

中古住宅の購入時には、一般的に以下のような費用が発生します。

仲介手数料

不動産会社を通して購入した場合に支払う費用で、物件価格の約3％＋6万円（税別）が目安です。登記費用・司法書士報酬

登記費用・司法書士報酬

所有権移転や抵当権設定のために必要になります。

住宅ローン関連費用

融資手数料、保証料、火災保険料などが含まれます。

リフォーム・修繕費用

入居前または入居後に必要になるケースが多く、数十万円〜数百万円かかることもあります。

購入後に発覚しやすい“想定外の修繕費”

中古住宅でよくあるのが、

• 雨漏り
• 床下のシロアリ被害
• 給排水管の劣化
• 基礎や外壁のひび割れ

といった、住み始めてから気づく不具合です。

特に広島は雨が多く、湿気の影響を受けやすいため、床下や構造部分に問題を抱えている住宅も少なくありません。

「購入時は安く買えたのに、結局修繕費で高くついた…」という声は、決して珍しくないのです。

そこで重要なのが「建物状況調査（ホームインスペクション）」

こうしたリスクを減らすためにおすすめなのが、建物状況調査（ホームインスペクション）です。

建物状況調査では、専門資格を持った調査員が、

• 基礎・外壁の状態
• 小屋裏・床下
• 雨漏りや劣化の有無

などを第三者の立場でチェックします。
購入前に建物の状態を把握できるため、

• 修繕費の想定ができる
• 価格交渉の材料になる
• 「安心して買える家かどうか」を判断できる

といったメリットがあります。

中古住宅購入を後悔しないために

中古住宅は、新築に比べて価格を抑えられる魅力がありますが、見えない部分の状態次第で総費用は大きく変わります。

購入後の「こんなはずじゃなかった」を防ぐためにも、建物状況調査をうまく活用し、納得したうえで住まい選びを進めることが大切です。

「この家、本当に大丈夫かな？」と少しでも感じたら、購入前に一度、専門家の目で確認してみてはいかがでしょうか。

▶ 購入前・購入直後におすすめ

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「今日中に申し込まないと他の方が…」
「今決めないとこの条件では出ません」

中古住宅の購入相談で、こうした言葉に不安を感じる方は少なくありません。特に子育て世代や、初めて住宅を購入する方にとっては、大きな決断を急かされる状況そのものがストレスになります。

もちろん実際に人気物件であるケースもありますが、「急がされている状態」こそ、一度立ち止まるべきサインでもあります。

見た目では分からない「中古住宅のリスク」

中古住宅は、立地や価格が魅力的でも、建物の状態は一棟一棟まったく異なります。
特に広島のように湿度が高く、梅雨や台風の影響を受けやすい地域では、

• 床下の湿気
• 見えない部分のカビや腐食
• 雨漏りの痕跡
• シロアリ被害の有無

といった問題が、表面だけの内覧では判断できないことも多いのが実情です。

「急ぐ前に確認する」ための建物状況調査

そこで重要になるのが建物状況調査（インスペクション）です。
第三者の専門家が、屋根裏・床下・構造部分などを含めて住宅の状態を確認し、

• すぐに修繕が必要な不具合
• 将来的に注意すべきポイント
• 現在の劣化状況

を客観的に把握することができます。

調査結果によっては、

「安心して購入できる」
「修繕費を見込んだ価格交渉ができる」
「今回は見送る判断ができる」
など、冷静な選択につながります。

本当に後悔しない中古住宅購入のために

中古住宅は“早い者勝ち”のように見えて、確認した人が得をする買い物です。

急かされて不安を抱えたまま契約するよりも、
「建物の状態を理解したうえで選ぶ」ことが、将来の安心につながります。

少しでも「急かされている」「不安が残る」と感じたら、建物状況調査を検討してみてください。
それは、あなたとご家族の暮らしを守るための、大切な一歩です。

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「中古住宅を買うなら、いつがいいんだろう？」
これは、住宅購入を考え始めた方からとてもよく聞くご相談です。

金利の動き、物件価格、家族構成やライフステージなど、考える要素はたくさんあります。
しかし実は、“時期”以上に大切なのが「建物の状態をきちんと把握できているかどうか」なのです。

広島の住まいは、年数以上にダメージを受けやすい

たとえば広島は、

• 夏は蒸し暑く
• 冬は意外と冷え込み
• 沿岸部では潮風
• 内陸部では寒暖差

といった、住宅にとって決して優しくない環境条件がそろっています。

そのため、同じ築年数でも
家の使われ方や立地によって、劣化の進み方は大きく変わるのが実情です。

築年数だけで判断すると、思わぬ落とし穴も

「築20年だから大丈夫」
「まだ30年経っていないから問題ない」

そう思って購入したものの、

• 床下が湿気で傷んでいた
• 屋根裏に雨漏りの跡があった
• 基礎にひび割れが見つかった

といったケースは決して珍しくありません。

築年数という“数字”だけで判断してしまうと、
購入後に想定外の修繕費がかかり、後悔につながることもあります。

中古住宅購入の「本当の良いタイミング」とは？

中古住宅購入のベストタイミングとは、

• 価格や立地に納得でき
• なおかつ 建物の状態をきちんと確認できたとき

この2つがそろった瞬間です。

その判断材料として欠かせないのが、
建物状況調査（ホームインスペクション）です。

建物状況調査（インスペクション）で分かること

インスペクションでは、住宅のプロが

• 屋根裏
• 床下
• 基礎
• 外壁

など、普段は見えない部分までチェックします。

その結果、

• 今すぐ修繕が必要な不具合はあるのか
• 将来的に注意すべきポイントはどこか

が明確になり、「この家を買うべきかどうか」を冷静に判断できます。
また、調査結果によっては売主との価格交渉材料になる場合もあります。

「早く買う」より、「納得して買う」ために

中古住宅は「早い者勝ち」になりがちですが、
焦って買うより、納得して買うことが何より大切です。

タイミングに迷ったときこそ、
まずは建物の状態を知ることから始めてみませんか？

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築年数を重ねた戸建て住宅では、屋根裏が“静かな住人”に狙われているケースが少なくありません。
広島は山と川が近く、住宅地でも自然が身近な環境のため、気づかないうちに害獣が侵入し、フンによる被害が進行していることもあります。

広島住宅検査の現場で比較的よく確認される害獣を、「フンによる被害リスク」という視点からご紹介します。

⚠ フン被害リスク ｜イタチ

細長い体で小さな隙間から侵入できるイタチは、古い木造住宅ほど注意が必要です。

屋根裏や壁の中を移動しながら排泄を繰り返すため、フンの位置が分散しやすく、被害に気づきにくいのが特徴です。

断熱材の汚損や悪臭だけでなく、侵入口が放置されることで雨水や害虫トラブルへ発展する可能性もあります。

⚠ フン被害リスク ｜ハクビシン

近年、広島市内でも相談件数が増えているのがハクビシンです。
同じ場所に集中してフンや尿をする習性があり、被害が進行すると天井板の腐食やシミ、最悪の場合は天井の抜け落ちにつながるケースもあります。

フンの量が多い場合は、建物の構造部分への影響も考えられるため、早めの専門対応が不可欠です。

【番外編】意外と多い屋根裏トラブル

　鳥類

換気口や屋根の隙間から侵入し、巣を作る例があります。
フン自体の量は多くなくても、巣材が雨漏りやダニ発生の原因になることがあります。

　猫

屋根裏に入り込むと、フン尿の臭いが強烈で生活に支障が出やすいのが特徴です。
断熱材へのダメージも大きく、清掃・撤去に手間がかかります。

害獣被害を防ぐために

• 屋根や外壁、換気口まわりの隙間チェック
• 定期的な住宅点検の実施
• 中古住宅購入時は屋根裏まで確認することが重要

見えない場所だからこそ、早期発見が住まいと健康を守る最大のポイントです。

中古住宅は「立地が良い」「予算を抑えられる」「リノベしやすい」など魅力が多い反面、見えない落とし穴もあります。特に広島のように湿気が多く、地形的に坂が多い地域では、建物の状態によっては思わぬ追加費用がかかることも。ここでは、実際によくある失敗例をまとめました。

1. リフォーム費用が想定以上に高くつく

購入前は「壁紙と床を張り替えるくらいで大丈夫」と思っていても、
住み始めると…

• 下地が腐っていた
• 給排水管が古く交換が必要
• 断熱材がほとんど入っていない

など、開けて初めて分かる不具合があり、想定の倍以上の費用になるケースもあります。
特に広島は湿気の影響で、床下の木材劣化が見つかることが多い傾向があります。

2. 床下・屋根の劣化を見落とす

内見では床下や屋根裏まで確認する人は少ないですが、ここにトラブルが集中しています。

• 床下が湿っていてカビ・腐食が進んでいた
• シロアリ被害があった
• 屋根のズレや雨樋の破損で雨漏りしていた

広島市内でも、川沿い・低地のエリアは湿気がこもりやすく、気づきにくいダメージが進行しているケースが多いです。

3. 境界トラブルが発生する

中古住宅では、古い測量図のままになっており

• 隣家の塀が越境していた
• 駐車場の一部が他人の土地だった
• 再建築できない土地だった

といったこともあります。
購入後に発覚すると、売主と揉めたり、希望どおりに増改築ができないことも。

4. 生活動線・収納量が合わなかった

築年数が古い家は、現代の暮らしと間取りが合わない場合があります。

• 洗濯動線が長くて毎日ストレス
• 寝室が道路沿いで夜うるさい
• 収納が少なく荷物があふれる

“住んで初めて気づく不便さ”は実は失敗理由として非常に多いです。

5. 耐震性の不足に気づいていなかった

昭和56年以前（旧耐震）の家は、耐震補強が必要なケースが多く、費用も大きくなりがちです。
広島は地震リスクに加え、豪雨による地盤のゆるみもあるため、耐震＋雨漏り対策の両方を考える必要があります。

後悔しないためのポイント

• 建物状況調査（インスペクション）を入れる
• 床下・屋根裏まで必ず確認する
• 将来の修繕費を含めた総額で考える
• 広島特有の湿気・地形リスクもチェック

中古住宅は「掘り出し物」も多いですが、事前にしっかり調べることで、購入後の安心感がぐっと高まります。

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中古住宅は、新築より価格を抑えて購入できるのが魅力です。

しかし、購入後に思わぬ修繕費が発生するケースも少なくありません。特に広島は湿気が多く、雨も降りやすい地域のため、建物の劣化が隠れていることもあります。

このコラムでは、中古住宅で注意したい隠れた修繕ポイントと、広島ならではの気候リスクを分かりやすくまとめました。

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1. 屋根・外壁の劣化

広島は雨が多く、梅雨・秋雨・台風と「水にさらされる時期」が長め。
そのため、

• 塗装の劣化
• コーキングの割れ
• 外壁内部への湿気侵入

などが進みやすい傾向があります。

▼発生しやすい修繕費（参考）

• 外壁塗装：80〜150万円
• コーキング打ち替え：15〜30万円
• 屋根部分補修：数万円〜

築15年を過ぎると“いつまとめて修繕が来てもおかしくない”時期です。

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2. シロアリによる木部劣化

広島は全国的に見ても羽アリ（シロアリ）が出やすい地域です。
加えて、中古住宅は施工から時間が経っているぶん、シロアリ対策が切れているケースも多くあります。

よくある被害箇所

• 玄関の土間周り
• お風呂・洗面所など水回り
• 北側の床下（湿気がこもりやすい）

▼発生しやすい修繕費

• 床下補強：10〜50万円
• 土台交換（被害が大きい場合）：十数万円〜
• シロアリ防除：10〜20万円

購入前に“床下調査”は必ず行いたいところです。

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3. 床下の湿気とカビ

広島市内は海・河川が近く、地形的に湿気がこもりやすい地域が多いのが特徴です。
その結果、

• カビ発生
• 木材の腐れ
• 断熱材の落ち.
• 金具のサビ

といった劣化につながります。

▼修繕費の例

• 床下湿気対策：5〜20万円
• 断熱材補修：5〜15万円

“北側の部屋だけ床が冷たい”…これは湿気のサインです。

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4. 水回り（ユニットバス・配管）の寿命

中古住宅では、浴室・キッチン・トイレが築15〜20年で交換時期に入ります。

よくあるトラブル

• ユニットバスからの水漏れ
• 配管の劣化
• お湯の出が悪い（給湯器の寿命）

▼修繕費の目安

• ユニットバス交換：70〜120万円
• キッチン交換：50〜100万円
• 給湯器交換：15〜30万円

引越してすぐの水回りトラブルはストレス大なので要確認です。

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5. 広島特有「土砂災害・傾斜地」のリスク

広島は全国でも土砂災害警戒区域が多い県。
地盤がゆるい場所や、裏山・斜面に隣接した地域では、

• 崖側擁壁の劣化
• 排水不良による地盤沈下
• 外構工事が必要になるケース

が起きることがあります。

擁壁の修繕は規模が大きくなるため、数十万〜数百万円に及ぶことも。

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6. 中古住宅の“見えない修繕費”を防ぐチェックポイント

中古住宅は選び方さえ間違えなければ、とてもいい買い物になります。
そのために、購入前に必ず次を確認しましょう。

✔ 専門業者による床下調査

→ シロアリ・湿気は自分では見抜けません。

✔ 屋根・外壁の劣化確認

→ ドローン調査をしてくれる業者も増えています。

✔ 水回りの使用年数

→ 設置から15年以上なら交換を前提に。

✔ エリアの災害リスク（広島は要注意）

→ “土砂災害警戒区域かどうか”は必ずチェック。

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7. 修繕費を少なくするコツ

中古住宅は最初の10年をうまく乗り切ると、一気に住みやすくなります。

• 予算を「本体価格＋修繕費」で考える
• 入居前にまとめてリフォームすると割安
• 年に1回の点検を習慣化
• 専門業者に診断だけ依頼してもOK

“購入＝ゴール”ではなく、
“住んでからのメンテナンス”が大切です。

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まとめ

中古住宅は、価格・立地・広さのバランスが良く、賢い選択肢です。
ただし、広島は気候や地形の影響で劣化が進みやすい部分もあるため、隠れた修繕費の把握は必須。

購入前にしっかりチェックすることで、
“予想外の出費をできるだけなくして” 安心して暮らすことができます。

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📘 冊子の内容（少しだけ紹介）

✔ 1：中古住宅のメリットと“賢い選び方”

中古住宅には 価格・立地・自由度・資産価値 など
新築にはない魅力がたくさんあります。

“メリットの理由”を
グラフや図を使ってやさしく解説しています。

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🔍 最後に

中古戸建は “知って選べば” とても賢い選択です。
この冊子が、あなたの家選びの不安を少しでも減らせたら嬉しいです。