気密測定（C値測定）をすると、

「どこから空気が漏れているのか」

がハッキリと分かります。

しかし実際の現場では、施主様から

• どこが漏れやすいの？
• C値が悪いとき、何を直すの？
• 職人さんはどう改善しているの？

といった質問をよくいただきます。

そこで今回は、

実際の気密測定の現場で本当に見つかる“漏気ポイント”

をプロ目線で分かりやすく解説します。

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■ よくある“空気の漏れ道”４つ

気密測定で見つかる漏気ポイントは、どれも一見すると小さな隙間です。

しかし、この“わずかな隙間”が積み重なることで C値（隙間量）に大きく影響します。

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コンセントまわりは、壁の裏側が空洞になっているため、
わずかな隙間でも空気の通り道になりやすい場所 です。

▼主な原因

• ボックス周りの気密処理不足
• 配線部分の隙間
• パッキン未施工

▼改善方法

• 気密ボックスの使用
• 専用パッキンの増し貼り
• 配線穴のウレタン・コーキング処理

小さいようで大きい。

ここを丁寧に処理するかどうかで気密性能は大きく変わります。

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家の中で最も外気に近い部分のひとつ、窓。

ここは 施工の丁寧さがそのまま気密性能に出る場所 です。

▼漏れの原因

• 取付時の気密テープの貼り忘れ・甘さ
• ウレタン充填の不足
• サッシ周りの隙間残し

▼改善方法

• テープの貼り直し
• ウレタンフォームの再充填
• 内外の両側から隙間チェック

「窓まわり＝気密性能が一番出る場所」
と言われるほど重要です。

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エアコン、換気扇、キッチン、トイレの配管など、
外へ貫通する部分はどうしても穴を開ける必要があります。

ここに3mmの隙間があるだけで、C値は確実に悪化します。

▼よくある漏気ポイント

• 断熱材と配管との間
• テープの貼り忘れ
• ウレタン不足

▼改善方法

• ウレタンでの隙間埋め
• 貫通部のテープ補修
• 配管周りを重点的に再測定

気密測定でも 最も空気が動く場所 として必ずチェックします。

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実は、気密性能の差が一番出るのは
「住んでから見えない部分」 です。

• 壁の中
• 天井裏
• 床下
• 構造の継ぎ目

こうした場所の小さな穴や隙間は、
住む人には見えませんが、C値に大きく関わります。

見えないからこそ、施工の丁寧さがモロに出る場所です。

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■ 最後に

「家は、完成したら見えなくなる部分こそ大切」

これは私たちが気密測定を行う理由であり、家づくりでずっと大切にしている考え方です。
断熱材も、配管も、壁の向こう側の処理も、住んでからはほとんど見えません。
でも、そこに手を抜かず、丁寧に施工し、その品質を測定で“見える形”にする。

その積み重ねこそが、10年先・20年先の快適さにつながる

と私たちは信じています。

気密測定や住宅性能について気になることがあれば、いつでもお気軽にご相談ください。
 

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広島で中古住宅を探していると、契約のときに「重要事項説明書」に建物状況調査の実施の有無という欄があるのをご存じですか？

「なんだか難しそう…」と思う方も多いので、簡単に説明します。

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建物状況調査とは？

一言でいうと、家の健康診断です。

国が定めた講習を受けた建築士が、家の状態をチェックしてくれます。

調査するのは、

• 家の骨組み（基礎や外壁）
• 雨漏りを防ぐ部分（屋根や軒裏）
• 水回りの配管

見た目だけではわからない劣化や不具合を確認します。

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なぜ必要なの？

中古住宅は、新築と違ってどれくらい傷んでいるかが物件ごとに違います。

調査をすることで、

• 安心して購入できるか判断できる
• 将来の修繕リスクを把握できる
• 売主・買主のトラブル防止になる

調査後には「報告書」がもらえるので、購入の参考になります。

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義務なの？

いいえ、義務ではありません。

ただし、2018年4月から「重要事項説明書」に調査をしたかどうかを記載することが必須になりました。
調査をしていない場合でも、その旨が書かれています。

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家のことなら、ぜんぶ私たちにおまかせください！

住宅ケンコウ社は、広島県、山口県のシロアリ駆除や害虫・害獣対策はもちろん、住宅検査やリフォームの相談まで、住まいのことをトータルでサポートする“家のプロ集団”です。

建築士によるしっかりした検査で、安心をお届けします。

最近は、追い焚き配管洗浄や外壁洗浄など、ハウスクリーニングのサービスもどんどん増やしています。
「家を守る」だけじゃなく、「もっと快適に暮らせる家づくり」をお手伝いするのが私たちの使命です。

さらに、同じグループの株式会社スガノと連携しているので、建材や住宅設備の調達もスムーズ。

創業以来、「家族の安心を守る」という思いを大切に、地域に根ざしたサービスを続けています。

●見えない箇所をしっかり調査

建物状況調査とは？

国土交通省の定める講習を修了した建築士が、建物の基礎、外壁など建物の構造耐力上主要な部分及び雨水の進入を防止する部分に生じているひび割れ、雨漏り等の劣化・不具合の状況を把握するための調査です。

検査日に確認出来た建物劣化状況を報告します。
（検査終了後も劣化状況が変わらない事を保証する検査ではありません）

主な検査範囲

1. 構造耐力上の安全性に問題のある可能性が高いもの
2. 雨漏り・水漏れが発生している、または発生する可能性が高いもの
   （天井点検口からのぞける範囲内で確認します）
3. 設備配管に日常生活上支障のある劣化等が生じているもの
   （床下点検口からのぞける範囲内で確認します）

建物状況調査：標準費用

戸建住宅/延床125㎡未満	40,000円（税別）(延床面積125㎡以上の場合別途ご相談ください）
マンション/（住戸）	40,000円（税別）

※遠方の場合、別途交通費が発生する場合があります。

当社では建物状況調査に合わせて個人間売買瑕疵保険の合否検査やフラット35の適合検査もあわせて検査を行います。

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●不安解消メニュー

床下調査

建物状況調査では対応していない床下内部に入っての調査となります。（シロアリ被害、腐朽）

※床下環境によって確認出来ない部分が発生する事もありますのでご了承下さい。

床下調査：料金

12,000円（税別）

1階床面積100㎡まで

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耐震診断

㈱住宅ケンコウ社の耐震診断は、小屋裏や床下内部に入って状況を確認した上で行います。
目視だけでなく非破壊検査機器を用いた検査を行っています。

耐震診断：料金

120,000円（税別）

述床面積150㎡未満

耐震診断のオプションとして実際に建物を揺らして行う耐震診断もできます。

動的耐震診断：料金

80,000円（税別）

※

※耐震診断と同時に行った場合の価格となります。

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●フラット35適合証明

当社が行う建物状況調査でフラット35の適合検査に合格している場合

適合証明発行費用

35,000円（税別）

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よくある質問

Q1. 建物状況調査を受けると、どんなメリットがありますか？

A. 建物状況調査は、中古住宅の売買における「見えない不安」を減らすための第一歩です。
・購入者にとっては、雨漏りや構造上の問題など、後から高額な修繕費が発生するリスクを事前に把握できます。
・売却者にとっては、調査結果を提示することで物件の信頼性を高め、スムーズな取引につながります。
また、調査結果はフラット35適合証明や瑕疵保険の加入にも活用できるため、金融面でも安心材料になります。

Q2. 調査で「問題あり」となった場合、売買はできなくなるのでしょうか？

A. いいえ、調査結果が「問題あり」だからといって売買できないわけではありません。
調査は現状を把握するためのもので、修繕や補強を行えば取引は可能です。むしろ、事前に問題を把握することで、購入者・売却者双方が納得した上で契約できるため、後々のトラブルを防ぐことができます。

Q3. 床下調査や耐震診断は必ず必要ですか？

A. 必須ではありませんが、安心を重視するなら強くおすすめします。
建物状況調査では床下点検口から覗ける範囲しか確認できませんが、床下調査では実際に内部に入り、シロアリ被害や腐朽の有無を確認します。
耐震診断は、地震リスクが高い地域や築年数が古い住宅では特に重要です。非破壊検査機器や動的耐震診断を組み合わせることで、より精度の高い診断が可能です。

Q4. 調査にかかる時間はどれくらいですか？

A. 建物状況調査は、一般的な戸建住宅で約2～3時間程度です。
床下調査や耐震診断を追加する場合は、さらに1～2時間程度かかることがあります。
調査後は報告書を作成し、通常1週間以内にお渡しします。

Q5. 遠方の物件でも対応できますか？

A. はい、対応可能です。ただし、遠方の場合は別途交通費が発生する場合があります。詳細はお問い合わせください。

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中古住宅の購入・売却をもっと安心に。見えない不安を“見える化”するのが私たちの使命です。

まずはお気軽にお問い合わせください

広島県にお住まいで住宅の耐震性に不安を感じている方へ

これから耐震診断や基礎補強工事を検討している方に、ぜひ読んでいただきたい内容です。

日本は地震が多い国です。だからこそ、住宅の耐震性は家族の安全や大切な資産を守るために欠かせないポイントです。

この文章では、

• 耐震性を高めることの重要性
• 基礎補強工事の内容
• 費用や補助金の情報
• 業者選びのコツ

などを、わかりやすくまとめています。

「耐震対策を始めたいけど、何から手をつければいいの？」
そんな方にとって、最初の一歩になる情報をお届けします。

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もくじ

1. 耐震性向上の重要性を理解する
2. 基礎補強工事の概要
3. 木造住宅の耐震診断
4. 基礎補強工事のメリット
5. 基礎補強工事の費用と補助金
6. 基礎補強工事の施工方法と業者選び
7. 耐震改修の実際とケーススタディ
8. 自宅の耐震性を今すぐ確認しよう
9. まとめ：耐震性向上への第一歩
10. よくある質問

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耐震性向上の重要性を理解する

なぜ耐震性が重要なのか？

日本は世界有数の地震多発国であり、いつどこで大きな地震が発生しても不思議ではありません。
住宅の耐震性が不十分だと、地震発生時に建物が倒壊したり、大きな損傷を受けるリスクが高まります。
家族の命や財産を守るためには、住宅の耐震性を高めることが非常に重要です。
特に築年数が古い住宅や、旧耐震基準で建てられた家は、現行基準を満たしていない場合が多く、早めの対策が求められます。

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耐震性を高めると得られるメリット

• 家族の安全を守る
• 資産価値の維持
• 地震保険の適用条件にも有利になる場合あり

地震による被害とそのリスク

過去の大地震では、多くの住宅が倒壊や半壊の被害を受けています。
特に基礎や構造部分の弱さが原因で、建物全体が大きく損傷するケースが目立ちます。
さらに、地震の被害は建物の倒壊だけではありません。

• 家具の転倒やガラスの破損
• 火災の発生
• 避難困難による二次災害

こうしたリスクを減らすために、耐震補強工事を行うことが重要です。

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現行の耐震基準とは

日本の耐震基準は、1981年（昭和56年）に大きく改正され、新耐震基準が導入されました。
さらに2000年に改正され、現在の基準では震度6強～7程度の大地震でも倒壊しない構造が求められています。

建築年と耐震基準の目安

建築年	耐震基準
1981年以前	旧耐震基準
1981年以降	新耐震基準
2000年以降	現行の新耐震基準

1981年以前に建てられた住宅は、耐震性が不足している可能性が高いため、耐震診断を受けて現状を把握し、必要に応じて基礎補強工事などの対策を行うことが推奨されています。

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基礎補強工事の概要

基礎補強工事とは何か？

基礎補強工事とは、住宅の基礎部分を強化し、地震の揺れに対して建物全体の耐震性を高める工事です。
主に、無筋コンクリート基礎や劣化した基礎に対して、鉄筋や炭素繊維カーボンシート、コンクリート増し打ちなどの方法で補強を行います。
基礎がしっかりしていないと、いくら壁や屋根を補強しても十分な耐震効果は得られません。
そのため、耐震補強の第一歩として基礎補強工事は非常に重要です。

• 無筋基礎の補強
• ひび割れや劣化部分の修復
• 鉄筋や繊維による補強

基礎補強工事の流れと手順

基礎補強工事は、まず現状の基礎の状態を詳細に調査することから始まります。
鉄筋探査機や目視検査で基礎の強度や劣化状況を確認し、最適な補強方法を選定します。
その後、必要に応じて鉄筋やアラミド繊維や炭素繊維カーボンシートを設置し、コンクリートの増し打ちやクラック補修を行います。
工事完了後は、仕上がりや強度を再度チェックし、必要なメンテナンス方法について説明を受けます。

• 基礎の現状調査
• 補強方法の選定
• 補強工事の実施
• 仕上がり・強度の確認

基礎補強工事におけるアラミド繊維、炭素繊維カーボンシートの役割

アラミド繊維や炭素繊維カーボンシートは、軽量で高強度な素材として、近年の基礎補強工事で多く採用されています。
コンクリートや鉄筋だけでは補いきれない部分にアラミド繊維や炭素繊維カーボンシートを貼り付けることで、基礎の耐震性を大幅に向上させることができます。
また、アラミド繊維や炭素繊維カーボンシートは耐久性や耐腐食性にも優れており、長期間にわたって補強効果を維持できる点が大きなメリットです。
従来の補強方法と比較して、工期が短く、コストパフォーマンスにも優れています。

補強方法	特徴
鉄筋増設	強度向上・工期長め
炭素繊維カーボンシート、アラミド繊維	軽量・高強度・工期短縮

木造住宅の耐震診断

木造住宅の耐震診断方法

木造住宅の耐震診断は、建物の構造や劣化状況を専門家が調査し、耐震性を評価するプロセスです。
主に現地調査と図面確認を行い、基礎・壁・柱・屋根などの状態を総合的にチェックします。
耐震診断には「一般診断法」と「精密診断法」があり、一般診断法は短期間で全体の耐震性を把握できるのが特徴です。
診断結果に基づき、必要な補強工事や改修計画を立てることができます。

• 現地調査による目視・計測
• 建築図面の確認
• 耐震診断ソフトの活用

チェックシートを使った耐震診断

耐震診断の初期段階では、チェックシートを使って自宅の耐震性を簡易的に評価する方法があります。
チェックシートには、基礎の種類やひび割れの有無、壁の配置や屋根の重さなど、耐震性に関わる項目が網羅されています。
これにより、専門家による本格的な診断が必要かどうかの目安を知ることができます。
自己診断の結果、気になる点があれば、早めに専門家へ相談しましょう。

• 基礎の種類・状態
• 壁や柱の配置
• 屋根の重さ・形状
• 劣化やひび割れの有無

一般診断法とその精度

一般診断法は、短期間で住宅全体の耐震性を評価できる手法です。
主に目視や簡易計測を中心に行い、建物の弱点や補強が必要な箇所を把握します。
精密診断法に比べてコストや時間が抑えられる一方、詳細な構造解析は行わないため、補強計画の参考として利用されることが多いです。
必要に応じて、精密診断法でさらに詳しく調査することも可能です。

診断方法	特徴
一般診断法	短期間・低コスト
精密診断法	詳細解析・高精度・高コスト

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基礎補強工事のメリット

耐震性向上の具体的な効果

基礎補強工事を行うことで、住宅の耐震性は大幅に向上します。
地震の揺れに対して基礎がしっかりと建物を支えるため、倒壊や大きな損傷のリスクが減少します。
また、補強工事によって建物全体のバランスが良くなり、地震時の揺れ幅も抑えられます。
これにより、家族の安全確保や資産価値の維持にもつながります。

• 倒壊リスクの低減
• 建物の長寿命化
• 資産価値の向上

作業期間やその影響

基礎補強工事の作業期間は、住宅の規模や補強方法によって異なりますが、一般的には1週間から1か月程度が目安です。
工事中は一部の部屋が使えなくなる場合や、騒音・振動が発生することもあります。
しかし、近年は工期短縮や住みながら工事ができる方法も増えており、生活への影響を最小限に抑える工夫がされています。
事前に業者としっかり打ち合わせを行い、スケジュールや影響範囲を確認しましょう。

• 工期は1週間～1か月程度
• 住みながら工事可能な場合も
• 騒音・振動対策の確認が重要

費用対効果の面から見る基礎補強

基礎補強工事は決して安い投資ではありませんが、地震による倒壊や大規模修繕のリスクを大幅に減らせるため、長期的に見れば非常に高い費用対効果があります。
また、自治体の補助金や助成金を活用することで、自己負担を抑えながら工事を実施できる点も魅力です。
将来の安心と資産価値維持のためにも、早めの補強工事を検討しましょう。

投資額	得られる効果
50～200万円	倒壊リスク低減・資産価値維持

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当社では、炭素繊維を使った基礎補強工事を提供しています。
診断から施工まで一貫対応で、補助金申請もサポートします。まずは無料診断から始めませんか？

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基礎補強工事の費用と補助金

基礎補強工事の相場について

基礎補強工事の費用は、住宅の規模や補強方法によって大きく異なります。
一般的な木造住宅の場合、基礎補強のみで50万円～100万円程度が相場です。
壁や屋根など他の部分も同時に補強する場合は、全体で150万円～300万円以上かかることもあります。
事前に複数の業者から見積もりを取り、内容や価格を比較することが大切です。

• 基礎補強のみ：50～100万円
• 全体補強：150～300万円以上
• 診断費用：10～40万円

自治体の補助金制度と申請方法

多くの自治体では、耐震診断や基礎補強工事に対して補助金制度を設けています。
補助金の内容や上限額、申請方法は自治体ごとに異なるため、事前に役所や公式サイトで確認しましょう。
一般的には、耐震診断の結果や工事計画書、見積書などの書類を提出し、審査を経て補助金が交付されます。
申請には期限がある場合も多いので、早めの準備が重要です。

• 自治体の公式サイトで情報収集
• 必要書類の準備
• 申請期限の確認

助成金を活用した工事計画

助成金を活用することで、自己負担を大幅に減らしながら耐震補強工事を実施できます。
補助金の対象となる工事内容や条件を事前に確認し、計画的に工事を進めることが大切です。
また、補助金の申請には専門的な書類作成が必要な場合もあるため、経験豊富な業者に相談するのがおすすめです。
助成金を上手に活用して、安心・安全な住まいを実現しましょう。

• 補助金対象工事の確認
• 専門業者への相談
• 計画的な工事スケジュール

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基礎補強工事の施工方法と業者選び

基礎補強工事の主な工法

基礎補強工事にはさまざまな工法があり、住宅の状態や予算に応じて最適な方法が選ばれます。
代表的な工法には、鉄筋コンクリートの増し打ち、アラミド繊維シートや炭素繊維カーボンシートの貼り付け、鋼板巻き立て、エポキシ樹脂注入などがあります。
それぞれの工法には特徴があり、耐震性の向上度合いや工期、コストに違いがあります。
専門家と相談しながら、住宅に合った工法を選択することが重要です。

工法名	特徴
鉄筋コンクリート増し打ち	強度大・工期長め
アラミド繊維シート、炭素繊維カーボンシート	軽量・工期短縮・高強度
鋼板巻き立て	耐久性高・コスト高め
エポキシ樹脂注入	ひび割れ補修・部分補強向き

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専門業者の選び方と注意点

基礎補強工事は専門的な知識と技術が必要なため、信頼できる業者選びが非常に重要です。
業者選びの際は、耐震補強の実績や資格、保証内容、見積もりの明確さなどを必ず確認しましょう。
また、複数の業者から見積もりを取り、工事内容や価格を比較することも大切です。
安さだけで選ばず、アフターサービスや施工後のサポート体制も重視しましょう。

• 耐震補強の実績を確認
• 見積もり内容の明確さ
• 保証やアフターサービスの有無

施工後のメンテナンスとチェック

基礎補強工事が完了した後も、定期的なメンテナンスと点検が重要です。
地震や経年劣化によって補強部分に問題が生じることもあるため、専門業者による定期点検を受けることをおすすめします。
また、ひび割れや異常を発見した場合は、早めに業者へ相談し、必要な補修を行いましょう。
長期的な安心のためには、施工後のアフターケアも欠かせません。

• 定期点検の実施
• ひび割れや異常の早期発見
• 必要に応じた補修工事

耐震改修の実際とケーススタディ

成功事例と失敗事例から学ぶ

耐震改修工事には成功事例もあれば、残念ながら失敗事例も存在します。
成功事例では、適切な診断と計画、信頼できる業者選びによって、地震時にも大きな被害を防げたケースが多いです。
一方、失敗事例では、診断不足や不適切な工法選択、アフターケアの不備などが原因で、補強効果が十分に発揮されなかったこともあります。
事前の情報収集と慎重な業者選びが、成功のカギとなります。

• 適切な診断と計画の重要性
• 信頼できる業者選び
• アフターケアの徹底

耐震改修の具体的な劣化事例

耐震改修後も、経年劣化や地震の影響で補強部分に問題が生じることがあります。
例えば、コンクリートのひび割れや鉄筋の腐食、アラミド繊維の剥離などが代表的な劣化事例です。
これらを放置すると、せっかくの補強効果が低下してしまうため、定期的な点検と早期対応が不可欠です。
劣化の兆候を見逃さず、必要な補修を行うことで、長期的な耐震性を維持できます。

• コンクリートのひび割れ
• 地震時の被害軽減
• 資産価値の向上

自宅の耐震性を今すぐ確認しよう

現状チェックと必要性の評価

まずは自宅の耐震性がどの程度か、現状をチェックすることが大切です。
築年数や基礎の種類、ひび割れの有無、壁や柱の状態などを確認し、必要性を評価しましょう。
特に1981年以前に建てられた住宅や、基礎に不安がある場合は、早めの耐震診断をおすすめします。
現状を正しく把握することで、最適な補強計画を立てることができます。

• 築年数・基礎の種類を確認
• ひび割れや劣化の有無
• 耐震診断の実施

アドバイスが必要な場合の視点

自宅の耐震性や補強方法について不安がある場合は、専門家のアドバイスを受けることが重要です。
耐震診断士や建築士など、資格を持った専門家に相談することで、的確なアドバイスや最適な補強方法を提案してもらえます。
また、自治体の無料相談窓口やセミナーを活用するのもおすすめです。
自分だけで判断せず、専門家の意見を参考にしましょう。

• 耐震診断士・建築士への相談
• 自治体の無料相談窓口
• セミナーや説明会の活用

専門家への相談のすすめ

耐震補強や基礎工事は専門的な知識が必要なため、信頼できる専門家への相談が不可欠です。
診断から工事、補助金申請までトータルでサポートしてくれる業者も多く存在します。
複数の専門家に意見を聞き、納得できる計画を立てることが、安心・安全な住まいづくりの第一歩です。
気になることがあれば、早めに相談しましょう。

• トータルサポート業者の活用
• 複数の専門家に相談
• 納得できる計画の策定

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まとめ：耐震性向上への第一歩

基礎補強工事の重要性を再確認

基礎補強工事は、住宅の耐震性を根本から高めるために欠かせない対策です。
地震大国・日本で安心して暮らすためには、現状の把握と適切な補強が必要不可欠です。
診断から工事、メンテナンスまで一貫して行うことで、長期的な安全と資産価値の維持が実現します。
今一度、基礎補強工事の重要性を見直しましょう。

• 耐震性向上の根本対策
• 長期的な安全と資産価値維持
• 一貫したサポート体制の重要性

未来の安心のために今すべきこと

未来の安心を手に入れるためには、まず自宅の耐震性を確認し、必要に応じて基礎補強工事を検討することが大切です。
補助金や助成金を活用し、信頼できる専門家とともに計画的に進めましょう。
家族の安全と大切な資産を守るために、今すぐ行動を起こすことが、安心な暮らしへの第一歩です。
早めの対策が、将来の大きな安心につながります。

• 現状の耐震性チェック
• 補助金・助成金の活用
• 計画的な補強工事の実施

よくある質問

Q1. 基礎補強工事はどんな家でもできますか？

A. 基本的には木造住宅を対象にしていますが、基礎の状態や構造によって工法が異なります。まずは耐震診断で現状を確認しましょう。

Q2. 炭素繊維やアラミド繊維を使うメリットは？

A. 軽量で高強度、耐久性に優れ、工期が短縮できる点が大きなメリットです。従来の鉄筋補強よりも効率的に耐震性を高められます。

Q3. 工事期間はどれくらいかかりますか？

A. 一般的には1週間～1か月程度です。工法や住宅の規模によって異なりますが、1~2日で住みながら工事できるケースもあります。

Q4. 費用はどのくらいかかりますか？

A. 基礎補強のみなら10～40万円程度が目安です。耐震診断や他の補強を含めると150万円以上になる場合もあります。

Q5. 補助金や助成金は使えますか？

A. はい、多くの自治体で耐震診断や補強工事に補助金制度があります。申請には期限や条件があるため、早めの確認がおすすめです。

Q6. まず何から始めればいいですか？

A. まずは耐震診断で現状を把握しましょう。当社では無料診断を実施していますので、お気軽にお問い合わせください。

中古住宅を買ってリノベーションする人が増えています。快適で安心、しかも自分らしい住まいづくりのポイントをやさしく解説！

「家を買うなら新築」は、もう昔の話？

これまで日本では「家を買うなら新築でしょ」という考え方が当たり前でした。

中古の家は“仕方なく選ぶもの”と思われていた時代もあります。

でも今は時代が大きく変わりました。

家を建てるための費用がどんどん上がり、職人さんの数も減っている今、新築を買える人は限られてきています。

その一方で、すでにある家を買って、自分たちの暮らしに合わせて直して住む「中古住宅＋リノベーション」という選び方が、現実的で満足度の高い方法として注目されています。

実は、中古でも「しっかりした家」はたくさんある

築30年の家と聞くと「古い家」と思うかもしれませんが、1995年以降に建てられた家は、地震に強い基準で造られたものが多く、しっかりした造りの家も少なくありません。

特に2000年代前半の家は、今の家よりも丁寧につくられているものも多く、中古とはいえ、状態が良い物件も意外とたくさんあります。

住宅ケンコウ社では、家を買う前に“見えないところ”まで調べる「住宅診断（ホームインスペクション）」を行っていますが、その中で「まだまだ長く住めるいい家」と出会うこともよくあります。

「直して住む」から得られる満足感｜リノベーションの満足度が高い理由とは？

実際に、中古住宅を購入して自分たちでリノベーションした人たちは、住まいへの満足度が非常に高いという調査結果があります。

中には、新築の注文住宅よりも満足度が高いという結果も出ています。

出典：マイナビニュース（2023年2月）

リノベーションでは、間取りや内装を自分たちの暮らし方に合わせて考えることができます。

たとえば、こんな希望もリノベーションなら叶えられます。

• リビングを広くしたい
• 子ども部屋を将来仕切れるようにしておきたい
• ペットに優しい素材を使いたい

そんな希望をカタチにしていくことで、「本当に住みやすい家」がつくれます。完成したときの喜びはもちろん、そのプロセスが家への愛着を深めてくれるのです。

中古住宅を買うときは、まず「状態チェック」が大事

家を買ってから「こんなところが壊れてたなんて…」と後悔したくないですよね。

そこでおすすめなのが、プロによる「住宅診断（ホームインスペクション）」です。

これは、建物のゆがみ、雨漏り、シロアリなどの被害、設備の老朽化など、家の状態を事前に調べておくものです。

中古マンションの場合は、自分の部屋（専有部分）だけでなく、廊下やエレベーターなどの共用スペースの管理状況や修理の計画も確認しておくと安心です。

2025年からは「省エネ（エネルギー効率の良さ）」がルールに

2025年4月から、「リフォームや増改築をする場合にも、省エネ性能が一定の基準を満たす必要がある」というルールが始まりました。

簡単に言えば「暑さ・寒さに強い家にしましょう」という話。

たとえば、

• 窓を断熱性の高いものに変える
• 壁や床に断熱材を入れる
• 省エネのエアコンや給湯器を使う

などの工事が求められるようになります。

さらに2030年には、その基準がさらに厳しくなっていく予定です。

リフォーム会社は「選び方」が重要に

こういった新しいルールに対応するには、知識のあるリフォーム会社を選ぶことがとても大切です。

家の中を快適にするには、断熱や空気の流れ、水まわりの構造など、細かい計算や工事が必要です。

住宅ケンコウ社では、

• 家の状態を調べる「住宅診断」
• 補助金の活用方法のご案内
• 実際の施工までワンストップで対応

など、お客様にとってわかりやすく、安心できるサポートを心がけています。

知っておきたい！お得な補助金制度

リフォームや省エネ工事に対しては、国や自治体から「補助金」が出ることもあります。

たとえば、「子育てエコホーム支援事業」という制度では、断熱工事や省エネ設備の設置などを行うと、最大60万円の補助が出る場合もあります。

「子育て」と書いてあっても、対象になるのは子育て世帯だけではなく、一般のご家庭でも利用できる制度です。

住宅ケンコウ社では、こうした補助金の情報も丁寧にお伝えし、申請サポートも行っています。

少しだけでも「自分で手を加える楽しさ」

「リノベーション」と聞くと、すべて業者に頼まないといけないように感じるかもしれませんが、ちょっとした部分だけ自分でやってみるのもおすすめです。

たとえば、

• 壁に好きな色を塗る
• 壁紙を貼り替えてみる
• 棚をつくってみる

そんなDIY的な工夫でも、家に対する愛着はぐっと増します。

今後は職人さんが減っていくこともあり、「ちょっとした修理は自分でできる」というスキルも、ますます大切になるかもしれません。

家を「育てる」という考え方

中古住宅＋リノベーションは、「今ある家を活かして、自分たちの理想に近づけていく」という考え方です。

新築より費用を抑えつつ、快適さや住み心地、そして自分らしさを手に入れることができます。

そしてなにより、これからの時代に求められる「環境への配慮」や「家を長く大切に使う」という社会全体の流れにも合った住まい方です。

住宅ケンコウ社では、家を「買う前」から「住み始めた後」まで、一人ひとりのご家族に寄り添ったサポートを行っています。

「安心して暮らせる家」「長く住み続けられる家」を一緒に探し、つくっていきませんか？

中古住宅の購入を検討中の方、
ちょっと待ってください！

「価格」「立地」「間取り」…確かに大事なポイントですが、それだけで決めていませんか？

実は多くの【中古住宅の売主・買主】が、
こんな悩みや不安を抱えています。
 

何を購入の評価基準にされていますか？

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売主の方の不安・悩み

■ 売主側の不安・悩み

• 価格設定が難しい
  • 高すぎると売れないし、安すぎると損をする。
  • 信頼できる「価格の根拠」がない
• 築年数が気になる
  • 古い住宅は売れにくいのでは？
  • 修繕やリフォームが必要かも・・・
• 建物の状態が分からない
  • インスペクション（建物状況調査）をするべき？
  • 引渡し後のクレームは避けたい・・。
• 不動産会社の選び方がわからない
  • 誰に相談すればいいの？ごまかされない？

買主の方の不安・悩み

■ 買主側の不安・悩み

• 家の状態が分からない
  • 築年数が古いと劣化が心配・・・。
  • シロアリや雨漏りなど、見えない不具合が不安。
  • 売主に検査をお願いしづらい。
• 購入後の想定外の出費が怖い
  • 修繕やリフォームにいくら
    かかるか分からない。
• 資金計画に不安
  • 住宅ローンの借り入れや返済に
    自信がない
• 周辺環境の不安
  • 騒音、治安、通勤通学の
    利便性が気になる。

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■ 共通の課題：「建物の状態」が分からない！

◆買主側はある程度の劣化は納得なれど
何処を修繕すればよいのか知りたい！

買主側の入手できる情報は、売主さんと不動産会社の簡単な説明と、後は見える範囲で自己評価す ることしかありません。

これでは中古住宅の売買は拡大しないですよね。結果日本では建物全体の中古住宅の構成がたったの１４．５％ほどで後は新築です。ところがアメリカでは逆転して８１%が中古住宅なのです。
 

その背景には、日本とアメリカでの「情報開示」と「建物検査」の普及率の差があります。

❑日米の既存住宅流通を比較してみましょう。

国土交通省　第３章 既存住宅流通市場の客観的評価

流通の体制は日本とは大きく違い、安心して中古住宅が流通するシステムが構築されており、評価基準などは、アメリカでは建物・土地が一体的に評価されるに対し、日本では土地と建物は別々に評価され、特に建物評価は築年数で評価されます。　いずれは日本でも評価基準等も法改正がなされ、もっと安心して売買できる体制が整ってくると思います。

特に気になるのは以下の2つです。 ⑴売主からの情報開示について アメリカでは売買時に売主は「居住用不動産に関する情報開示義務」が定められています。 日本では売主は「買主に対して告知書を提出することが望ましい」となっています。 ⑵建物検査（インスペクション）の活用状況について アメリカでは買主が「８０％以上」利用していますが、日本では、なんと「１０％未満」しか利用していないのです！

「建物状況調査」について不動産会社から紹介されていないのか？

　売主・買主ともに、この制度の認知度が低いのか？

※宅建業者への調査では、「顧客が希望した場合のみ対応」が49%、　「顧客が希望しないのであっせんしない」が20％となっています。

（令和６年４月（公社）全国宅地建物取引業協会連合会アンケート調査よ））

【建物状況調査（インスペクション）】 この制度は国の登録を受けた機関が開催する講習会を終了した建築士が「構造耐力上主要な部分と雨水の浸入を防止する部分」について目視や計測、非破壊検査を行ない、建物の状況を把握し、適切な維持管理やメンテナンスの参考にするために行ないます。 ※売主・買主のいずれかが依頼してかまいません。（買主が依頼するケースが多い） しかし、この制度が周知徹底されないことから、２０１８年４月より宅地建物取引業法が改正され不動産取引の際に建物状況調査（インスペクション）という制度があることを売主・買主に説明することが義務化されました。 さらに利用されない場合はその理由も記載することになっています。 不動産会社から説明を受けましたか？・・・わずかな費用で検査できますのでご活用ください。

❑建物状況調査
（インスペクション）の流れ

⑴インスペクション事業者に依頼・契約

• 不動産会社からのあっせん・紹介やネットの口コミ等で探し、依頼します。
• ・依頼内容の確認（調査範囲及びオプション調査等）や費用、スケジュールを打ち合わせ
• ・インスペクション業者と契約を締結

※買主がインスペクションを依頼する場合は、不動産会社を通じて売主さんの同意を得ましょう。

⑵事前準備

• 必要書類（建築図面や過去の修理、リフォーム履歴など）を準備し、インスペクターに提出してください。
• 立ち合いの調整
• 買主が調査依頼をする場合は、不動産会社を通じて売主さんとのスケジュール調整を行なってください。
• 本人が立ち会うことがベターですが、難しい場合は親族等関係のある方に立ち会ってもらってください。

⑶建物状況調査当日

現地調査は主に以下の箇所を調査します。

外観：外壁、屋根、基礎部分のひび割れや劣化

内装：壁、天井、床の状態

設備：給排水設備、電気工事、換気システム

構造：柱や梁の歪み、シロアリ被害の有無

・写真撮影（調査個所をカメラで撮影）

⑷調査結果の報告
（調査報告書の作成内容）

・建物の状況（良好な箇所、修繕が必要な箇所等）

※建物の良し悪しを判断するものではありません（あくまでも状況の報告です）

・劣化の問題の原因と推定

・修繕やメンテナンスのアドバイス

・調査の報告の際、ご不明な点があれば積極的に質問しましょう。

⑸今後の対応

・報告書をもとに、修繕が必要な箇所を
判断及び必要に応じて見積り依頼します。

・調査結果を踏まえて価格交渉や購入判断を行ないます。

・保険の活用

購入後の安心のための「既存住宅売買瑕疵保険」加入することをおすすめします。

⑹費用と掛かる時間の目安

・調査費用は５．５万円程度～（延べ床面積１２５㎡未満）なお、オプション調査は別途必要です。大きな買い物だけに、わずかな費用で安心が買えれば納得ですよね。

・所要時間は～約３時程度

▶ 【検査内容・料金表を一覧で比較できる記事はこちら】

このように 建物状況調査（インスペクション）は、 不動産取引の透明性を高める重要な調査です。 購入前の不安を解消し、 納得して購入できる制度を積極的に利用しましょう。

❑インスペクションのタイミング

契約前が一番のタイミングですが、遅くとも「入居前」までに実施しましょう。

1、契約前
　　↓
2，契約後、引っ越し前
　　↓
3，契約後、かつ引渡し後（入居前）
　　↓
4，入居後

❑インスペクションを実施するメリット

●売り手側のメリット

▯物件の信頼性（安心感）向上

・事前に建物の状態を把握し、必要な修理を行なうことで、買い手に安心感を与えられる。

・診断結果を買い手に情報開示することで、誠実さと納得が得られる。

▯売却期間の短縮

　・状態が明確であれば、交渉のスピードアップに期待できる。

　・状況に応じて「即入居可能」などの売却条件をアピールできる。

▯価格交渉の回避

・事前に問題点を明確化し修繕を行なうことで、買い手からの値引き交渉を減らせる。

▯トラブルの回避

・後々の「瑕疵（かし）担保責任」に関わるトラブルを予防でき、売却後も安心です。

●買い手側のメリット

　▯購入の安心感

・インスペクション結果により、建物の状態を事前に把握でき「購入後のリスク」が軽減できる。

　・特に見えない箇所（床下や屋根）の状態も確認可能です。

▯修繕費用の計画が立てやすい

・修繕箇所が事前にわかるので、リフォームやメンテナンス費用をあらかじめ予算化できる。

▯価格交渉の材料に

・問題箇所が検査に基づき確認されている場合は、その部分の修繕費を価格交渉で反映させることが可能です。

▯長期的な満足度向上

・状態を納得して購入したので、後悔を減らせる。

　●双方の共通メリット

▯透明性の向上

・建物の状態が第三者によって調査されるため、取引全体の透明性が高まります。

　・双方の信頼関係が構築され、スムーズな交渉となります。

▯法的トラブルの防止

・建物の状態が明確になることで、売却後の責任問題や契約後のトラブルを防げます。

▯取引の円滑化

・双方が建物の状態を共有できるため、無駄なやり取りが減り、スピーディな取引が可能です。

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このように透明性と信頼性が重要視される不動産取引において、第三者による建物状況調査（インスペクション）は非常に有益なツールと言えます！

中古住宅の売買をお考えの方は、弊社にお気軽にご相談ください。

また弊社ではリフォーム前の点検から住まいのメンテナンスまで、社員による一貫体制でお客リフォーム前の点検から住まいのメンテナンスまで、お客様の暮らしをサポートします。